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2020年投资效率哪家强?反正不是买房

来源:吴晓波频道

在国家坚决执行“房住不炒”的政策背景下,房子已经不再是一个最具投资效率的标的物了。

2020年还有半个多月行将结束,想必每个人都在盘点今年个人财富有没有增值,有没有跑赢通货膨胀,于是很多人就会自然而然地提出一个问题:2021年我还能不能买房子? 

这个问题背后有两个思考点。第一,今天中国的不动产还是不是一个很好的投资标的。第二,相较其他投资标的,不动产的投资效率到底是怎样的?

从数据来看,在过去的四年里,即2016年至2020年,中国100大城市的房地产价格增长水平,可能会偏离我们的实际感受。

2016年12月,全国百大城市房产价格指数是13035元/平方米。到2020年的11月,这个数字是多少呢?15755元/平方米。

简单一算,中国房价四年涨了21%。如果算的是年均复合增长率,则房价平均每年上涨4.9%,而这35个月的平均CPI为3.3%,勉强跑赢通货膨胀。

再具体到即将过去的2020年,百城房价指数增长4%,而一线城市的增幅仅为3%。

这些数字是不是远低于你的预期?

再具体来看一些城市。

过去四年,北京和上海的房价年均复合增长率都只有2%,苏州3%,武汉4%,杭州和成都是9%,贵阳涨得较猛,达到11%。

我们知道,目前中国内地房价最高的城市是深圳。2016年12月深圳房价指数为54886元/平方米,而2020年11月是54344元/平方米,同比下跌1%,年均复合增长率是0。

看到这组数据可能有人强烈质疑:明明深圳炒房都炒到假离婚,新房摇到手二手房市场一挂能赚个几十几百万,复合增长率怎么可能是0?

值得一提的是,这组数据来源于中房指数CREIS,它是目前中国较为权威的房价评价系统。经CREIS计算的房价指数,样本不仅包括了商品房、别墅、公房、经济适用房等住宅类型,还有户型、停车位、建筑面积等30个参考指标。

如果我们用这套系统来计算二手房的涨幅,2016年5月深圳二手房指数是8272,2020年5月为9429,年均复合增长率为3.3%,刚好等于通胀水平。

换言之,近四年去深圳投资新房,如果没有出现接盘侠的话,资金就只能躺在钢筋水泥里,既不赚也不亏。而如果突然哪天出现更严格的调控政策,比如买完新房后需要5年、6年才能挂牌转让,意味着房子被套住了,投资者就要承担很大的现金流风险。

既然今年全国百大城市房价增长率是4%,接下来我们来看2020年其他投资标的物的平均收益率。

如果今年你把钱以一年期定存的方式放到银行里,那么它的年利率是1.75%,明显不如投资不动产。但是如果你去投资黄金,买点金条,其投资收益率是13%。

这还不是最高的。

相比之下,股票型基金,从年初到12月4日的平均收益率是是37%;指数型基金,它的平均收益率是28%;债券型基金的收益率是所有基金产品中最低的,仅为2.6%,和在全国一线城市投资房产的收益率相差无几,而股票型基金和指数型基金的收益率是房产投资年收益率的6~8倍左右。

这些数据听上去挺冰冷的,但是它呈现了一个在我们的财富认知中很陌生的景象:以过去四年为一周期,在国家坚决执行“房住不炒”的政策背景下,房子已经不再是一个最具投资效率的标的物了。

我们似乎发现了一个矛盾:既然一线城市有更好的产业,有更多年轻人口的流入,土地资源也更稀缺,为什么一线城市房产投资收益率只有3%,只能勉强抵御通胀?

因为国家真的是在严肃劝你别“投资”房产了,要照顾一下刚需人群。

根据中原地产研究中心统计数据,2018年全国房地产调控次数高达450次,2019年620次,创历史新高。而今年调控的步伐依旧没有停止:1-10月政策调控次数达到425次。

特别是今年7月15日,为抑制深圳楼市过热,深圳住建局推出了“史上最严楼市调控”,核心内容包括卡紧购房资格、加大离异购房限制以及提高首付比例。

由此可见,国家调控房价的决心非常坚定,任何违背国家意志的行为都充满巨大风险。

另一方面,房地产整个产业也被重点关照,房地产已不再是经济发展的主引擎。

比如8月底,国家住建部和央行又提出了迫使房地产企业降低杠杆水平的“三道红线”:

预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,以及现金短债比不小于一倍。

如果一家房企三条线全都踩中,接下来就不得扩大有息负债规模;而即使一条线都没踩中,2021年有息负债规模增速仍不得超过15%。

由此出现了第二个矛盾:在今年的房地产市场中,“面粉”的价格一直在涨,但“面包”却一直在打折。

2020年前10个月,全国百大城市土地成交价格同比增长14.8%,特别是一线城市迎来了爆发:土地成交面积同比大涨22%,土地出让金更是上涨58%。

再根据《全国百城居住用地价格报告》,中国四个一线城市北上广深居住用地价格达到1.72万元/平方米,同比上涨19%。

土地的价格上涨了,但在“房住不炒”的调控政策下,一、二线城市的新房价格指数却几乎纹丝不动。

正是在这种充满矛盾和两难的宏观环境下,中小房地产公司迎来了冬天,房地产行业开始了新一轮洗牌,呈现出行业集中程度不断提高的趋势。

据统计,到今年11月底,全国房地产企业破产数超过了400家,特别是原本从事制造业、在前几年试图到房地产行业来捞一点快钱的企业,这两年大批地死去;而资金杠杆一向用得比较足的大型企业,今年以来频繁曝出资金链紧张、降价卖房的消息。

记得一年多前我就建议很多同学,如果你在中国的一二线城市已经拥有至少两套房子,除非为了自身住房的改善,否则就不要进行新的不动产投资了。你的钱需要放到一些更具有投资效率的篮子里去。 

在投资上,我们每一个普通人不需要也不可能让自己成为一名真正的专家。但是有两点很重要:  

第一,你要知道投资增长的通道在哪里,过去20年投资房产吃到的是经济高速发展的红利,但以后未必是。

第二,你要找到专业的人来帮助你做更专业的投资。

今天这篇文章改编自《每天听见吴晓波》的音频。【点击此处,立即收听】

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